Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция
Россияне чаще всего тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий - используют сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке, гасят уже взятый жилищный кредит, сразу покупают жилье, добавляя недостающую сумму. Так поступают примерно в 70 процентах случаев при получении маткапитала. При этом люди часто не задумываются о том, накладывает ли он какие-то ограничения на приобретаемое жилье. Что будет, когда вы решите продать купленную квартиру? Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.
Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.
Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить - это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.
Выделение долей
В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом - нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной. Не стоит выделять большие доли - к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.
Получение разрешения органов опеки
А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки. Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде - уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен - это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.
Нюансы. На что обратить внимание
Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.
Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал - какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире - помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.
Список необходимых документов
Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении - он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки - большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.
Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом
Если квартира с маткапиталом была куплена в ипотеку, то есть два варианта действий:
Либо нужно погасить кредит, выделить доли и получить разрешение опеки.
Либо сначала попросить разрешения на выделение долей у банка - пока кредит не погашен, квартира находится у него в залоге. Банк может пойти навстречу, а может и не пойти, здесь сложно предугадать. В любом случае нужно написать письменное заявление и приложить необходимые документы, список нужно запросить у банка.
Договор купли-продажи квартиры составляется в зависимости от ситуации - в нем может вообще не упоминаться использование материнского капитала, а разрешение органов опеки на продажу детских долей может служить дополнением к договору.
Важно! Продажа квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетние, осуществляется только в нотариальной форме.
